서울 도심의 대표적인 대형 업무용 빌딩 가운데 하나인 스테이트타워 남산이 부동산 투자시장에 다시 등장할 가능성이 커지고 있다.
미래에셋자산운용이 약 7년 전 5,886억원에 인수했던 해당 건물의 매각을 검토하고 있는 것으로 알려졌기 때문이다.
스테이트타워 남산은 서울 중구 명동 인근에 위치한 대형 오피스 빌딩으로, 국내외 주요 기업과 기관이 입주해 있는 업무시설이다.
특히 2019년 거래 당시 서울 도심권 오피스 시장에서 높은 매입가격을 기록했던 자산이라는 점에서 이번 매각 추진에 관심이 모이고 있다.
다만 아직 매각 절차가 본격화된 것은 아니며, 주요 임차인의 향후 거취와 서울 도심 오피스 시장의 상황 등이 실제 거래 성사에 영향을 미칠 것으로 전망된다.
미래에셋자산운용, 스테이트타워 남산 매각 준비 착수
부동산 투자업계에 따르면 미래에셋자산운용은 스테이트타워 남산의 매각 가능성을 검토하면서 관련 자문사 선정 작업을 진행하고 있다.
지난 10월 7일 기준 복수의 부동산 자문사를 대상으로 매각 주관사 선정 절차가 추진되고 있는 것으로 전해졌다.
다만 아직 정식 입찰제안요청서(RFP)가 배포되지는 않은 것으로 알려졌다.
RFP는 매각 주관사나 거래 참여자에게 업무 범위와 거래 조건 등을 제시하고 구체적인 제안을 요청하기 위한 문서다.
따라서 현재 단계는 매수자를 대상으로 본격적인 입찰을 진행하는 과정이라기보다 매각을 위한 사전 준비 단계로 이해할 수 있다.
실제 매각 여부와 거래 일정, 희망 매각가격 등은 향후 절차가 구체화되면서 결정될 것으로 예상된다.
2019년 약 5886억원에 인수…당시 서울 CBD 최고가 기록
미래에셋자산운용이 스테이트타워 남산을 인수한 시점은 2019년 4월이다.
당시 매도자는 아랍에미리트의 국부펀드인 아부다비투자청(ADIA)이었다.
미래에셋자산운용은 해당 빌딩을 약 5,886억원에 매입했다.
거래 당시 3.3㎡당 매입가격은 약 2,912만원으로 알려졌으며, 당시 서울 도심권(CBD) 오피스 거래에서 최고 수준의 가격을 기록했다.
CBD는 Central Business District의 약자로, 서울에서는 주로 광화문과 종로, 시청, 을지로 등 주요 업무지구를 포함하는 도심권을 의미한다.
서울의 주요 오피스 권역은 일반적으로 CBD, 강남권역(GBD), 여의도권역(YBD) 등으로 구분된다.
이 가운데 CBD는 대기업 본사와 금융기관, 외국계 기업, 전문 서비스 기업 등이 밀집한 전통적인 업무 중심지다.
스테이트타워 남산은 이러한 서울 핵심 업무권역에 위치하고 있어 장기적인 임대수요와 입지 경쟁력 측면에서 주목받아 온 부동산 자산이다.
스테이트타워 남산 위치와 건물 규모는?
스테이트타워 남산은 서울특별시 중구 퇴계로에 위치한 대형 오피스 빌딩이다.
2011년에 준공된 건물로, 서울 도심의 주요 상업시설과 업무시설에 가까운 입지를 갖추고 있다.
건물의 주요 현황은 다음과 같다.
- 건물명: 스테이트타워 남산
- 소재지: 서울특별시 중구 퇴계로 일대
- 준공연도: 2011년
- 건물 규모: 지하 6층~지상 24층
- 연면적: 약 66,799㎡
- 주요 교통시설: 지하철 4호선 명동역 및 회현역
- 2019년 인수가격: 약 5,886억원
지하철 4호선 명동역과 회현역 사이에 위치해 대중교통 접근성이 높은 것이 특징이다.
또한 명동 상권과 남대문시장, 서울역 주변 업무시설 등과도 비교적 가까워 다양한 업무 및 상업시설을 이용하기 편리한 입지로 평가할 수 있다.
대형 오피스 건물의 경우 입지와 교통 접근성은 임차기업을 유치하는 데 중요한 요소로 작용한다.
직원들의 출퇴근 편의성과 외부 고객의 방문 접근성, 주변 편의시설 등이 기업의 사무실 입지 결정에 영향을 줄 수 있기 때문이다.
KIC·베인앤드컴퍼니 등 주요 기업 입주
스테이트타워 남산에는 국내외 주요 기관과 기업들이 임차인으로 입주해 있는 것으로 알려져 있다.
대표적인 임차인으로는 한국투자공사(KIC), 베인앤드컴퍼니, 한국화이자제약, BMW코리아 등이 언급된다.
한국투자공사는 대한민국의 외환보유액과 공공자금 일부를 위탁받아 운용하는 국부펀드 성격의 투자기관이다.
베인앤드컴퍼니는 글로벌 경영컨설팅 기업이며, 한국화이자제약과 BMW코리아 역시 국내에서 사업을 운영하고 있는 외국계 기업이다.
이처럼 주요 기관과 글로벌 기업들이 입주한 오피스 빌딩은 임차인의 신용도와 임대차계약의 안정성 측면에서 투자자들의 관심을 받을 수 있다.
특히 상업용 부동산은 건물 자체의 가치뿐 아니라 임대료를 통해 창출하는 현금흐름이 중요한 투자 판단 기준으로 작용한다.
따라서 향후 매각이 본격적으로 추진된다면 주요 임차인의 계약기간과 임대료 수준, 공실률 등이 거래가격 산정에서 중요한 검토 대상이 될 것으로 보인다.
명동 상권 회복, 스테이트타워 남산 가치에도 영향을 줄까?
미래에셋자산운용이 스테이트타워 남산을 인수한 이후 주변 부동산 시장에도 변화가 나타났다.
특히 코로나19 시기 침체됐던 명동 상권은 외국인 관광객 증가와 함께 회복 흐름을 보이고 있다.
명동은 전통적으로 외국인 관광객의 방문 비중이 높은 서울의 대표적인 상업지역이다.
화장품과 패션, 음식점, 호텔 등 관광 관련 업종이 집중되어 있어 관광수요 변화가 지역 상권에 영향을 미친다.
최근 관광객 유입이 늘어나면서 명동 일대의 상업시설과 숙박시설에 대한 관심도 높아지는 모습이다.
주변 호텔과 상업용 부동산 거래가 활기를 띠는 점 역시 지역 부동산 시장의 변화를 보여주는 요소다.
다만 명동 상권의 회복이 스테이트타워 남산의 매각가격 상승으로 직접 연결된다고 단정하기는 어렵다.
오피스 빌딩의 가치는 주변 상권뿐 아니라 임대수익, 공실률, 유지관리 비용, 시장금리 등 다양한 조건에 의해 결정되기 때문이다.
그럼에도 주변 상업환경 개선은 장기적으로 입지 매력도를 높이는 데 긍정적인 요인으로 작용할 가능성이 있다.
한국투자공사 지방 이전 가능성, 매각 과정의 주요 변수
이번 스테이트타워 남산 매각에서 중요한 변수로 거론되는 것은 주요 임차인인 한국투자공사의 향후 거취다.
최근 공공기관의 추가 지방 이전에 관한 논의가 이어지면서 한국투자공사 역시 이전 가능성이 거론되고 있다.
다만 한국투자공사의 실제 이전 여부가 확정됐다는 의미는 아니다.
현재 공개된 정보만으로는 구체적인 이전 일정이나 현 임대차계약의 만료 시점을 확인하기 어렵다.
그럼에도 대형 임차인의 이전 가능성은 부동산 투자자가 거래를 검토할 때 중요하게 살펴보는 요소다.
만약 상당한 면적을 사용하는 주요 임차인이 계약 종료 후 퇴거한다면 건물의 공실률이 높아질 수 있다.
새로운 임차인을 확보하기 전까지 해당 공간에서 발생하던 임대수익이 줄어들 가능성도 있다.
특히 대규모 사무공간을 한 번에 임차할 기업을 찾는 데 시간이 걸릴 수 있어 공실 관리가 중요한 과제가 된다.
반면 기존 임차인이 장기적으로 잔류하거나 대체 임차인을 안정적으로 확보한다면 건물의 임대수익 안정성을 유지하는 데 도움이 될 수 있다.
따라서 향후 매각 절차에서는 한국투자공사를 비롯한 주요 임차인들의 임대차계약 조건과 장기적인 입주 계획이 중요한 검토 항목이 될 것으로 예상된다.
오피스 빌딩 매각가격은 어떻게 결정될까?
대형 오피스 빌딩의 매각가격은 단순히 과거 매입가격에 일정한 상승률을 적용해 결정되는 것이 아니다.
일반적으로 투자자들은 건물의 임대수익과 운영비용, 공실 가능성, 향후 임대료 상승 여력 등을 종합적으로 분석한다.
대표적인 평가 지표 가운데 하나는 자본환원율(Cap Rate)이다.
자본환원율은 부동산에서 발생하는 연간 순영업소득을 자산가격과 비교하는 지표다.
예를 들어 연간 순영업소득이 300억원인 건물에 5%의 자본환원율을 적용하면 단순 계산상 자산가치는 약 6,000억원이 된다.
반대로 동일한 순영업소득에 4%의 자본환원율을 적용하면 평가금액은 약 7,500억원으로 높아진다.
이는 예시 계산으로, 스테이트타워 남산의 실제 순영업소득이나 예상 매각가격을 의미하지는 않는다.
실제 거래에서는 향후 임대료 변동, 공실 위험, 자본적 지출, 금융비용, 시장 상황 등이 추가로 고려된다.
특히 금리 변화는 상업용 부동산 투자자의 자금조달 비용과 요구수익률에 영향을 줄 수 있다.
따라서 미래에셋자산운용이 과거 5,886억원에 인수한 스테이트타워 남산을 어느 수준의 가격에 매각할 수 있을지는 향후 시장 상황과 임대차 조건을 확인해야 판단할 수 있다.
미래에셋자산운용, 7년 보유 자산 매각으로 투자금 회수할까?
부동산 자산운용사는 투자자금을 활용해 오피스와 물류센터, 호텔 등 다양한 부동산을 취득하고 일정 기간 운영한 후 매각하는 투자 전략을 활용한다.
이러한 과정에서 투자자는 임대수익뿐 아니라 부동산 매각에 따른 차익을 기대할 수 있다.
스테이트타워 남산 역시 미래에셋자산운용이 2019년 인수한 이후 약 7년이 경과한 자산이다.
다만 이번 매각 검토의 구체적인 배경이 보유기간 만료나 투자금 회수 목적 때문인지는 공개된 정보만으로 확정하기 어렵다.
부동산 매각의 배경에는 시장 상황, 투자 전략의 변경, 자산 재편, 투자자와의 약정 등 여러 요인이 작용할 수 있다.
특히 대형 오피스 거래는 거래금액이 크고 매수자들의 실사 과정이 복잡하기 때문에 매각 주관사 선정 이후에도 실제 거래 성사까지 상당한 절차가 필요할 수 있다.
향후 미래에셋자산운용이 매각 절차를 구체화할 경우 잠재 매수자의 참여 여부와 제시가격 등이 시장의 주요 관심사가 될 전망이다.
스테이트타워 남산 매각 전망과 향후 주목할 사항
스테이트타워 남산은 서울 도심의 핵심 업무권역에 위치하고 있으며 주요 국내외 기업과 기관이 입주해 있는 대형 오피스 자산이다.
2019년 약 5,886억원이라는 높은 가격에 거래됐다는 점에서도 서울 상업용 부동산 시장에서 상징성을 가진 건물로 볼 수 있다.
그러나 이번 매각 검토가 실제 거래로 이어질지는 아직 확정되지 않았다.
현재는 매각 주관사 선정이 논의되는 초기 단계로, 구체적인 매각 일정과 거래 조건이 공개되지 않은 상황이다.
앞으로는 매각 주관사 선정 결과, 주요 임차인의 계약 유지 여부, 서울 도심권 오피스 시장의 투자수요, 금리 및 금융시장 변화 등이 중요한 영향을 미칠 것으로 예상된다.
특히 한국투자공사의 지방 이전 가능성이 향후 어떻게 전개되는지는 건물의 장기적인 임대수익 안정성을 판단하는 데 중요한 요소가 될 수 있다.
이번 스테이트타워 남산 매각 검토는 서울 핵심 오피스 시장의 투자수요와 자산가격 흐름을 가늠할 수 있는 사례가 될 것으로 보인다.
향후 매각 절차가 본격화되면 7년 전 높은 가격에 인수됐던 이 건물이 어느 수준의 기업가치와 투자수익률을 인정받을 수 있을지 부동산 투자업계의 관심이 이어질 전망이다.
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